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Von der Notwendigkeit des Vertrages

Um eines vorweg zu nehmen, der Bericht stellt keine Rechtsberatung dar, sondern soll die Leser animieren, sich genau darüber
klar zu werden, was sie bei Beauftragung von Leistungen berücksichtigen sollten.

Es gibt in noch, den Handschlagvertrag. Nur – gilt noch der Handschlag?
Zunehmend werden die Gerichte mit Streitigkeiten am Bau konfrontiert. Klammern wir die tatsächlichen Schlechtleistungen
einmal aus, bleibt ein hoher Anteil der Streitfälle, bei denen es um eine vertragserfüllte / vertragsgemäße Leistung geht.

Wie aber soll festgestellt werden, ob eine Leistung dem Vertrag entspricht, wenn gar kein schriftlicher Vertrag vorliegt?

Wie soll festgestellt werden, welche Art der Ausführung festgelegt oder gefordert ist, wenn dieses nicht dokumentiert ist?

Alleine diese beiden Fragen verdeutlichen, daß eine mündliche Erklärung sicherlich notwendig ist, aber rechtlich sehr große
Probleme bringt. Das Zauberwort heißt hier „Nachweisbarkeit“.
Hierzu muß man erwähnen, daß die Beweislastverteilung im Streitfall/Prozess wie folgt geregelt ist:“ Wer meint, einen
Anspruch zu haben, muß diesen beweisen“.

Dabei ist interessant, daß auch aus Sicht der Vertragspartner die Notwendigkeit eines schriftlichen Vetrages nicht immer
gern gesehen wird. Unterstellt man einer der Parteien nämlich, daß diese sich ein „Hintertürchen“ offenhalten will, dann wäre
ein schriftlicher Vertrag nur hinderlich.
Betrachten wir das aus den beiden Sichtweisen:

Der Auftragnehmer als der „Böse“:
Wenn ich einen schriftlichen Vertrag abschließe, dann kann ich mir meine im Hinterkopf geänderte Ausführung abschreiben
und hab keinen „eingeplanten“ und höheren Überschuß, wenn ich statt der teuren und mündlich angebotenen Leistung eine
billigere Variante ausführe.
Dann kann mir der Auftraggeber dann nämlich beweisen, daß ich die teure Ausführung angeboten habe.

Der Auftraggeber als der „Böse“:
Wenn ich einen schriftlichen Vertrag abschließe, dann kann ich mir meine im Hinterkopf erdachte Preisminderung abschreiben.
So kann mir der Auftragnehmer nämlich beweisen, daß ich die billige Variante beauftragt habe. Ich kann nicht mehr behaupten,
daß ich für das gleiche Geld selbstverständlich die teure Möglichkeit erwartet habe, also einen Anspruch auf Minderung habe,
da die ausgeführte Leisutng nicht meinem Auftrag entspricht.

Machen die beiden Sichtweisen so richtig wirklich Sinn?

Ich denke nein. Eine der Parteien wird dabei der looser sein. Und gerade das kann doch vermieden werden, im Interesse beider
Parteien.
Ein Vertrag läßt ja das Wort „vertragen“ ableiten. Und das betrachte ich als absolute Notwendigkeit bei Abschluß eines Vertrages.
Nur ein detaillierter Vertrag, bzw. nur detaillierte Vertragsbestandteile, wie z. B. sehr ordentliche Leistungsverzeichnisse,
umfangreiche Baubeschreibungen, etc. unterstützen eine ordentliche Vertragsabwicklung in beide Richtungen.

Aus Sicht des Auftraggebers ergeben sich dabei die Vorteile, daß er sehr genau weiß, welchen Gegenwert er für seine Leistung,
nämlich sein Geld, bekommen wird. Auch sind die zu erwartenen Kosten recht genau darstellbar.

Aus Sicht des Auftragnehmers ergeben sich die Vorteile, daß er genau weiß, welche Leistung er wie zu erstellen (zu erbringen) hat,
und welche Entgeltung er dafür bekommt.

Beide gemeinsam haben den Vorteil, daß z. B. Zahlungsziele und Zahlungen vorhersehbar sind. Jede der Parteien kann sich
entsprechend einrichten.
Auch ist es erheblich einfacher, Schlechtleistungen zu erkennen, oder nicht vertragsgemäße Leistungen nachzuweisen und
nachzufordern.

Ich kann den Auftragnehmern nur empfehlen, sich durch einen Rechtsanwalt faire Vertragsgrundlagen für seine geschäftlichen
Tätigkeiten erstellen zu lassen.Bei mündlich abgeschlossenen Verträgen sollte zumindest eine Auftragsbestätigung verfasst werden.

Den Auftraggebern rate ich, bei Verträgen, bei denen es um große Summen geht, wie es z. B. bei dem Erwerb einer Immobilie oder
dem Bauvertrag mit einem Bauträger, Generalunternehmer oder Generalübernehmer der Fall ist, unbedingt einen Rechtsanwalt zu
konsultieren.

Der Notar, der den Vertrag beurkundet, hat die Vertragsbeteiligten auf Risiken usw. hinzuweisen und über den Vertragsinhalt
umfassend zu belehren. Dabei müssen auch die Nachfragen der Beteiligten vom Notar beantwortet werden und können.
Ergeben sich dadurch u. U. Änderungen oder Ergänzugen, sind diese durch den Notar in den Vertrag mit aufzunehmen.

Anders als der Rechtsanwalt ist der Notar aber kein Parteivertreter. Was heißt das? Der Notar darf nicht die Rechte nur einer
Partei wahren. Interessen einer Partei werden also folglich nur über einen Rechtsanwalt für seinen Mandanten gewahrt.

Der Notar muß sich aber um einen ausgewogenen Vertrag bemühen/kümmern. Allerdings darf er nicht in den Einigungsprozess
der Beteiligten eingreifen. Fehlt eine Einigung der Beteiligten, müßte der Notar seine Tätigkeit zumindest für diesen Augenblick
zurückstellen.

Aber es kann auch Probleme mit und bei einem Notar geben. Das kann regelmäßig dann derFall sein, wenn der Notar für
einen der Vertragspartner (hier könnte man z. B. einen Bauträger annehmen) ganze Vertragspakete bearbeitet. Dabei hat er
u. U. ein eigenes Interesse daran, alle Verträge eines Objektes abzuschließen, z. B. bei Eigentumswohnungen.
Dabei ist es also möglich, daß seine Objektivität unter diesem Aspekt leiden kann.

Als Fazit kann man also feststellen, daß gute Verträge beide Parteien schützen.

© stefan ibold, m. oswald sachverstand dach 2003